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潘石屹率SOHO中国转身

发布时间:2020-01-16 17:40:21

“我要宣布一个重大决定,SOHO中国要转型了。我们要把‘一单一单的生意’变成’一只永远生蛋的鸡’。”8月16日,SOHO中国(0410.HK)董事会主席在香港的中报发布会上这样说道。

潘石屹表示,SOHO中国计划从“开发-销售”的模式转型为“开发-自持”的商业模式。

“告别散售、转型后的SOHO中国将是一家什么样的公司?它将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业,三年后,公司的盈利将主要来源于租金收入,五年后,现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿。”潘石屹这样描述未来。公司中报资料显示,预期租金回报率将大于12%。

“SOHO还将是上海外滩上最大的业主。”潘石屹称。

SOHO中国执行董事兼财务总裁唐正茂告诉本报记者,目前,SOHO中国还有180亿元的物业待售。这些物业销售完成后,集团会自持大部分的商业、办公物业。

新商业模式

问题是,SOHO中国的资金是否足够?

“我们经过反复测算,SOHO中国的资金实力完全能够支持这样一次转型。”潘石屹认为。

半年报显示,集团拥有现金及存款约91.99亿元,未提取余额约59.72亿元,可动用资金共约150亿元。截至今年六月底,其净借贷率约为20%,已售物业待回款为100亿元。

唐正茂给了记者这样一组数字:在上述150万平方米物业完成建设后,集团的净借贷率大约会升到 0%,未来希望能将净借贷率控制在40%以内。

值得关注的另外一个问题是,除了资金实力,新的商业模式让投资回报周期延长,还可能影响SOHO中国未来几年内的业绩。

今年年初,SOHO中国曾定下全年2 0亿元的销售目标。然今年至今,合同销售金额仅为60亿元,主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。

潘石屹透露,由于SOHO中国接下来将告别以往的散售模式,因此许多原定销售的物业已停止销售。今年下半年,待售的物业总额约70亿元,即便全部完成,合同销售金额也将仅为年初原定目标的一半。

潘石屹坦言,经营模式转变后,未来几年内,集团的销售收入可能会大幅下滑,但集团的收购项目不会停,租金收入亦会增加。

市场对业绩的担心,已体现在2012年上半年报表上。业绩报告显示,今年上半年,由于公司没有新完工项目,因而结算面积减少,SOHO中国实现营业额人民币12.22亿元,同比下降约54%;净利润为人民币6.1 亿元,同比下降约65%;核心纯利为人民币2. 2亿元,核心净利润率19%。

强化物业

从散售模式转向自持业务,SOHO中国的物业管理能力亦是市场疑虑之一。

SOHO中国于三年前斥资近18亿元收购的北京前门大街项目,近期,因被指定位不清、欠缺营运管理经验而致使该项目出租率欠佳。今年五月,该项目二期的出租率仅为74%。

“商业项目管理需要技术。早前,该项目引进的商家比较小,因此出现出租率不高的问题。”唐正茂表示,今年5月,集团对这一项目重新定位,并引进了新的物业管理公司负责商业运营,并获得认可。她坦言,目前,该项目出租率仍无改善,但预计年底会有明显变化。

弱化物业销售业务后,潘石屹表示,共计将对销售队伍进行精简和压缩,并在商业物业管理方面进行加强,希望通过培训,将员工转向物业管理方向。另外,他还透露,未来希望与优质的物业管理公司合作。

SOHO中国发布业绩后,德银及美林美银均发布报告。德银维持对SOHO中国的买入评级。美银美林报告则表示,公司将对SOHO中国的转型持观望态度,“看看公司是否能在投资物业管理上表现良好”。

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