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4000亿公积金或用于保障房建设监管主体

发布时间:2019-08-16 19:37:36

  公积金直接用于发放房地产建设贷款在叫停近10年后,将重返舞台。

  针对17日国务院发出的关于促进房地产市场健康发展的若干措施(以下简称“措施”)中提出的“选择部分有条件的地区试点,将本地区闲置的住房公积金部分用于经济适用房等建设”内容,住房和城乡建设部有关人士向表示,正在研究相关配套细则,届时会有相应政策出台。

  上海住房公积金管理中心副研究员丛诚对本报表示,“措施”中只是提出闲置住房公积金用于经济适用房建设,并未限制使用方式,因此叫停近10年的住房公积金直接用于房地产开发建设的作法或被恢复。

  据住房和城乡建设部数据,截至2007年底,全国住房公积金归集额1.6万亿,每年新增比例约20%。目前,全国住房公积金闲置额约4000亿元。

  “如果将此笔资金开闸用于保障房建设贷款,则可为国家9000亿住房安居工程投资提供金融保障。”丛诚说。

  10年重返建设贷款

  大约1个月前,丛诚通过自己的“博客”呼吁放开公积金建设贷款。17日,国务院下发的“措施”,使丛诚等业内人士的预测变为了现实。

  “措施”中提出可以先选择部分城市进行试点,将公积金闲置部分用于经济适用房等建设。

  对此,丛诚表示,“措施”其实上给了市场更大的期望:公积金不仅可以恢复直接发放项目建设贷款,还可以采取直接投资、参股建设等多种方式进入保障房开发当中。

  日前,国务院出台了刺激经济的4万亿投资计划,其中涉及保障性安居工程投资有9000亿元,而其中经济适用房方面提出,未来三年内建设400套经济适用房,投资6000亿元。

  北京金泰地产副总经理谢苏明18日向表示,目前各地经济适用房建设多采取政府出地、开发商出钱的建设模式。政府财政资金并不直接对经济适用房投资,但是开发商建设经济适用房项目从银行获得贷款的途径又比较窄。因此,公积金作为配套政策性金融措施出台,正是落实6000亿元经济适用房建设投资的想法的体现。

  一位接近住房和城乡建设部的人士也向表示,“措施”中提出了公积金全面支持保障性安居工程建设的意见,住房和城乡建设部拟定的配套细则中会进一步加强对公积金的监管。

  “措施”中提出,有条件的地区,可进行试点。因此,使用住房公积金进行保障房开发贷款必然也是地方政府行为,住房和城乡建设部可能仅从监管规范上出台细则,而地方政府在操作空间会更大。

  丛诚表示,当下都在关注选取哪些城市作为试点。

  丛诚认为,首期试点的城市会选取公积金缴纳情况比较好、闲置规模比较大、房价泡沫比较小,而公积金利用率又比较低的二三线城市。

  据丛诚介绍,1999年,当时国务院的公积金管理规定叫停了公积金发放建设贷款,主要是因为公积金建设的房屋重新进入了福利分房的体制,很多房子无偿分配下去,而公积金作为开发贷款却无法收回,由此造成了大量呆账、坏账。

  而今天的情形已经完全不同,当前房地产市场机制已经基本建立,保障性住房体系已经初步建立,参与保障性住房分配的人群也被准入门槛所限制。对比10年前的房地产市场情形,丛诚认为完全可以重新让公积金进入开发贷款。

  谁来监管公积金建设贷款

  公积金用于建设贷款,或者更广泛地参与保障房建设,最大的担心就是风险防控。

  北京住房公积金管理中心一位人士向表示,公积金参与保障房建设的操作主体可能不是各地的公积金中心,而是各地的建委。

  对照住房和城乡建设部“大部制”改革调整,各地建委口下都设立了住房保障办公室。对于此机构的运作设想,很多地方将数权归并后,拟将其打造为“住房保障局”,也就是一个手里掌握房源、分配权、建设权的部门。

  公积金如何与保障性安居工程对接?是否应该建设部门全程操控公积金使用?对此,业内广有争议。

  丛诚表示,公积金管理中心是公积金管理部门,代表广大公积金缴纳者管理、使用公积金,也担负着公积金保值增值和安全运营的职责,因此不可能只将公积金作为一种项目贷款发放出去,而是要履行全程监管的职能。

  而各地住房保障部门也可将公积金作为一种全程监管保障性住房产品建设、分配的工具,由此封闭式去管理保障性住房产品,避免分配中有人寻租。

  但是此次国务院“措施”中并没有对“二套房贷”大动手术。因此,公积金还应该担负刺激普通商品住房的职责。也就是说,相当部分的刺激住房消费的系于公积金身上。而谁又能合理引导公积金去刺激住房消费呢?

  对此,丛诚等公积金管理业内人士有一个更大胆的想法:让公积金管理中心作为一个投资主体介入保障房市场,经济适用房销售后回款直接进入公积金中心。

  此前,中国社科院金融所研究员汪丽娜也曾向表示,由中国社科院参与制定的公积金条例修改方案中,就提出想将公积金机构彻底改革为一个市场运营的类似资产管理公司、基金管理公司的金融机构,以市场化运作和监管体制,来保证公积金的安全和增值。

  上述接近住房和城乡建设部的人士称,这个工作肯定先从地方试点开始,住房和城乡建设部短期内不会出全国性政策。而住房公积金是目前地方政府手中少数能控制的金融资源,而截至2007年末全国住房公积金闲置约4000亿元,即使放贷情况比较好的北京,住房公积金利用率也只有7成。今年上半年,北京住房公积金闲置就达 00多亿元。

  如果将住房公积金闲置资源用于保障房建设,无疑可以帮助地方政府解决投入难的问题。但是此举也值得商榷,有专家提出,住房公积金属于个人缴纳,其增值部分用于保障房建设已经引起争议,进一步动用本金,是否应该征求住房公积金缴纳人的意见?(南方)

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